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FAQ - Domande frequenti della procedura d'acquisto casa in Italia

Chi è il mediatore?
Il mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza. (art. 1754 C.C.)
 
Che cos'è il foglio visita?
Il foglio visita è un documento che viene fatto firmare ai clienti quando vengono accompagnati a visionare un immobile, o quando vengono date delle informazioni circa un immobile in costruzione (per es. in un cantiere in costruzione) o vengono fornite planimetrie. L’utilizzo di questo documento serve per attestare il contatto con l’agenzia ed il cliente. Nel foglio, oltre ad indicare i dati personali del cliente, si indica la data, l’ora e gli immobili che il cliente ha visionato. Altri dati raccolti possono indicare se sono state date delle planimetria, o se l’immobile è stato descritto, visionando il cantiere, per le nuove costruzioni. Viene anche indicato il nome dell’agente immobiliare che ha effettuato il sopralluogo con il cliente. E’ un documento molto importante, che potrà, se necessario, ricostruire il rapporto del cliente con l’agenzia.

Che cosa contiene una proposta d’acquisto?
La proposta d’acquisto deve contenere gli elementi essenziali del contratto, tra cui il prezzo offerto, le condizioni e i termini di pagamento.
Nella proposta devono essere indicati:
- i dati anagrafici della parte promettente acquirente,
- i dati della parte promettente venditrice,
- la descrizione dell’immobile,
- la situazione ipotecaria e catastale (presenza di mutui, eventuali condoni),
- la presenza di eventuali vizi (i vizi devono essere denunciati al venditore entro 8 giorni dalla scoperta e l’azione si prescrive entro un anno dalla consegna),
- il prezzo offerto le condizioni e i termini di pagamento,
- il compenso del mediatore.

A cosa serve un incarico di vendita?
E’ il contratto con cui il cliente (acquirente/conduttore) incarica L’AGENTE IMMOBILIARE  a trovare un immobile che sia consono alle sue esigenze. Di solito è utile per “ fidelizzare “ il cliente che, ad un primo approccio, è rimasto soddisfatto della professionalità dell’agente/agenzia .

Che cos'è il contratto preliminare o compromesso?
Il contratto preliminare (anche detto, impropriamente, compromesso) è l’accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo.
Con il contratto preliminare, in sostanza, non si trasferisce la titolarità di un bene, ma ci si obbliga a tale trasferimento in un secondo momento. Il preliminare deve essere in forma scritta a pena di nullità contenere già in sé gli elementi essenziali del successivo contratto definitivo.
 
Cosa bisogna fare quando si decide di acquistare un immobile in Italia?
Prima di tutto è necessario vedere e valutare l'immobile con molta attenzione, affidandosi anche all'esperienza di un serio agente immobiliare. Dopo aver trovato la giusta occasione, tramite l'agente immobiliare, si concordano con il proprietario le condizioni di vendita.
 
Quali fasi ci sono tra la visione dell'immobile e l'acquisto?
Dopo aver preso in visione l'immobile, qualora questo sia d'interesse, si stipula un contratto preliminare, nel quale vengono messe per iscritto tutte le condizioni di vendita concordate con il proprietario: prezzo dell'immobile, eventuali acconti, termini di pagamento, data del rogito dal notaio ecc. Questo serve a garantire entrambe le parti in attesa che siano espletate le pratiche burocratiche necessarie.
 
Come si procede per l'acquisto?
Identificato l'immobile di vostro gradimento dovrete compilare una "Proposta d'acquisto" nella quale saranno definiti i dati fondamentali dell'acquisto, prezzo, pagamento e tempi. Verserete una piccola somma a titolo di deposito cauzionale. Nel caso la proposta non venga accettata vi sarà resa la cifra versata e deciderete se formularne un'altra o rinunciare a procedere. Nel caso invece d'accettazione della proposta si passerà al "Compromesso" con il versamento della caparra, questa è solitamente pari al 30% dell'importo del bene che si va ad acquistare. Maggiori informazioni
 
Quali spese e tasse dovrò pagare all'acquisto?
Oltre al pagamento della provvigione d'agenzia per il servizio svolto, da saldarsi al momento del preliminare di vendita, le spese e le tasse si diversificano come segue: nel caso si acquisti un immobile da un privato con i benefici "1° Casa" (abitazione principale con obbligo di residenza), l'imposta sarà del 3%, oltre a 168,00 € imposta catastale + 168,00 € imposta ipotecaria, mentre nel caso l'acquisto fosse destinato ad una "2° Casa" (abitazione saltuaria e non principale) l'imposta sarà del 10%. A queste imposte d'acquisto va aggiunta la parcella del Notaio per la compravendita e nel caso di mutuo ipotecario anche le spese Notarili per l'atto di mutuo ed iscrizione d'ipoteca.

Quando decadono le agevolazione 1° casa?
L’acquirente decade dalle agevolazioni prima casa nei seguenti casi:
- le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto siano false;
- non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile oggetto dell’acquisto;
- vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adire ad propria abitazione principale.La decadenza dall’agevolazione comporta il recupero dell’imposta nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto) nonché l’applicazione di una sanzione pari al 30% dell’imposta oltre gli interessi di mora.
Chi vende l’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa ed acquista entro un 1 anno dalla vendita un’altra abitazione, non di lusso, adibendola a prima casa, può beneficiare di un credito di imposta costituito dal recupero dell’imposta di registro o dell’IVA versata al momento dell’acquisto del primo immobile.
Fatto salvo che ciò avvenga alle seguenti condizioni:
- Il nuovo acquisto deve avvenire entro un anno dalla vendita dell’abitazione precedente;
- Il contribuente non deve essere decaduto dal beneficio prima casa.
Se la vendita è posta in essere senza che siano decorsi cinque anni dal primo acquisto, la nuova casa deve essere adibita ad abitazione principale.

IMPORTATE SAPERE CHE, L’AZIONE DI VERIFICA ALLA SUSSISTENZA DEI REQUISITI “PRIMA CASA” PUO’ ESSERE EFFETTUATA DALL’UFFICIO DELLE ENTRATE TERRITORIALMENTE COMPETENTE ENTRO IL TERMINE MASSIMO DI TRE ANNI.

Quando il venditore paga le imposte?
Il guadagno che si realizza con la vendita della casa rientra nella categoria dei redditi diversi e quindi soggetta a tassazione, in poche parole la plusvalenza (differenza tra quanto pagato al momento dell’acquisto e prezzo di vendita realizzato) viene tassata ai fini IRPEF.
Il venditore a partire dal 2006 ha la facoltà tramite dichiarazione resa al Notaio, di chiedere all’atto della cessione dell’immobile che sulle plusvalenze realizzate sia applicata una imposta sostitutiva di quella sul reddito, il notaio provvede al versamento dell’imposta ricevendo dal venditore il relativo pagamento, e comunicherà all’ Agenzia delle Entrate i dati relativi alla compravendita (aliquota applicata sulle plusvalenze 20% D.L. 262 del 3 ottobre 2006).
Questa tassazione non avviene se:
- l’immobile è pervenuto in successione;
- l’immobile è ricevuto per donazione se, con riferimento alla persona che ha donato l’immobile,
- sono trascorsi 5 anni dall’acquisto o costruzione dello stesso;
- se la maggior parte del periodo intercorso (51 %)  tra l’acquisto e la vendita l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

Cosa cambia se compro un immobile da una società?
E' bene farsi calcolare le spese d'imposta dal proprio Agente alla luce della provenienza a nuovo o meno dell'immobile, perchè l'eventuale imposizione IVA viene calcolata invece che sul valore catastale sul valore di compravendita. Il fatto di essere un soggetto privato non salva dall'Iva. Quando si paga l'IVA, l'imposta di registro è sempre comunque dovuta secondo le nuove normative all'importo fisso di 168 Euro. Maggiori informazioni
 
Cosa fra proposta d'acquisto e compromesso preliminare va registrato?
Una proposta d'acquisto controfirmata e accettata dalle parti da vita a un vincolo giuridico che ha l'obbligo di essere registrato all'Agenzia delle Entrate, anticipando delle imposte e tassazioni + 168,00 Euro + marca da bollo. Se il compromesso preliminare viene redatto entro venti giorni dalle controfirme sulla proposta non c'è obbligo di registrazione, si registrerà solo il Compromesso Preliminare sempre anticipando imposte e tasse + 168,00 Euro + marche da bollo. Se fra proposta accettata e controfirmata passano più di 20 giorni si è in ritardo sulla registrazione della proposta e va effettuata, come poi va effettuata quella del preliminare.
 
Ho pagato all'Agenzia la provvigione subito dopo l'accettazione della mia proposta d'acquisto, ma poi l'affare non è andato a buon fine, posso recuperare i soldi della provvigione?
No, patto che si riesca a dimostrare che l'agenzia era a conoscenza del fatto che rendeva l'affare improbabile e dunque aveva omesso di renderlo noto.
 
Quando viene pagata la provvigione all'agenzia immobiliare?
La provvigione deve essere corrisposta al momento della stipula del preliminare o all'accettazione.
 
Come si stabilisce il compenso dell'Agenzia Immobiliare?
Mediamente del 3%, ma tali percentuali possono essere accordate diversamente. Non c'è infatti un tariffario fisso.
 
Ho versato un acconto per la mia proposta, se quest'ultima viene accettata cosa succede?
Il suo acconto viene custodito dall'Agenzia (che le rilascia ricevuta) e verrà restituito dalla stessa in caso di non accettazione della proposta. Nel caso di accettazione, entro e non oltre la data d'irrevocabilità della sua proposta, l’acconto diventa parte della caparra confirmatoria e, ci si aspetta simultaneamente che ci sia un ulteriore versamento di caparra da parte sua. Da quel momento nascono dei vincoli: se lei dovesse poi essere inadempiente ovvero non essere più in grado di acquistare, perde la sua caparra, se dovesse invece esserlo il proprietario, quest'ultimo è costretto a restituirle la caparra moltiplicata per due.
 
Chi paga le spese notarili e le varie imposte durante una compravendita?
L'acquirente al 100%
 
Dopo aver trovato la casa, mi seguirete fino al rogito?
La nostra agenzia vi accompagnerà durante il processo della compravendita: dalla Proposta d'acquisto iniziale, al successivo Compromesso, per arrivare fino alla stipula del Rogito notarile, che è poi la conclusione dell'affare.
 
Offrite assistenza tecnica per i lavori di manutenzione e/o ristrutturazione?
Forniamo tutta l'assistenza necessaria per i vostri futuri lavori edili rivolti alla manutenzione, alla ristrutturazione o alla ricostruzione degli immobili acquistati, grazie alla collaborazione con professionisti del luogo come Geometri che procederanno poi a contattare Artigiani o Imprese edili per il corso dei lavori.
 
Quali sono i dati necessari per fare un preliminare di compravendita?
- se si tratta di un privato (persona fisica), data e luogo di nascita, residenza e codice fiscale;
- se si tratta di una società (persona giuridica) sede legale, la partita IVA, i dati personali del legale rappresentante.
 
Quali documenti deve portare il venditore dal notaio per stipulare l'atto di compravendita?
Il venditore dovrà portare l'atto di compravendita dell'immobile in questione con le relative planimetrie.
 
Come si fa per sapere se su di un immobile grava un'ipoteca?
Per far ciò è necessario andare in Conservatoria, nel Registro dei beni immobiliari, dove viene identificato l'immobile e i vincoli che gravano su di esso.

Che differenza c’è tra un contratto col mediatore di tipo „normale“ o „esclusivo“?
Contratto di mediazione "normale": il mediatore è legittimato dal proprietario a cercare un acquirente o un affittuario per il proprio immobile ed a svolgere le trattative necessarie; anche il proprietario può essere attivo nella ricerca ed incaricare altri mediatori.
Contratto di mediazione di tipo "esclusivo": il proprietario s'impegna a non incaricare altri mediatori e il mediatore s'impegna ad occuparsi della vendita/affitto dell'immobile in modo attivo, trattando nel modo più vantaggioso per il proprietario. In questo caso il proprietario, in seguito a clausole di solito presenti in questo tipo di contratto, s'impegna ad indirizzare ogni potenziale acquirente al mediatore e di coinvolgerlo in ogni trattativa.
 
Dove è possibile controllare l’iscrizione dell’agente al Ruolo mediatori?
Presso la Camera di Commercio territoriale di residenza dell’agente immobiliare; presso l’agente stesso, chiedendogli l’esibizione del “tesserino” di iscrizione al Ruolo (controllare dati, foto e scadenza).                                                                   
* Queste domande e le relative risposte non costituiscono una consulenza legale. Non assumiamo pertanto alcuna responsabilità per una eventuale inesattezza di tali informazioni.
 

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